Предварительное определение стоимости реконструкции здания

Расходы на ремонтно-строительные работы по реконструкции зданий в наибольшей степени зависят от его технического состояния, или процента износа. На рис. 11 помещен график зависимости стоимости ремонта 1 м2 жилой площади дома от общего его физического износа. Этот график составлен на основании обобщения данных большого числа проектно-сметных материалов отдельных объектов, выполненных в различных проектных и научно-исследовательских организациях.

В данном графике, а также во всех экономических примерах и расчетах все стоимости приведены в ценах 1969 г. Этим ценам соответствуют и оценочные таблицы сборника № 28, на основе которых составлено приложение 2. В настоящее время стоимость конструктивных элементов несколько выше, так как изменены цены на материалы, расценки на работы, а главным образом повышено качество планировочных и конструктивных решений, материалов основных конструкций и отделки, применяемых как в новом строительстве, так и при реконструкции.

Из рис. 11 видно, что реконструкция зданий осуществляется в пределах от 25 до 55% износа в подавляющем числе объектов, за исключением выдающихся (например, памятников истории и культуры).

Некоторое влияние на стоимость работ оказывает степень морального износа здания, о чем свидетельствуют три дополнительные кривые того же графика. На этих кривых учтены три степени морального износа: до 35, 36—45 и больше 45% восстановительной стоимости.
 

Рис. 11. Предварительное определение стоимости ремонтных работ и их характера:

а — соотношение общего износа дома и стоимости его реконструкции; 1 — по общему физическому износу; 2 — по общему физическому износу при моральном износе до 35%; 3 — то же, при моральном износе 36—45%; 4 — при моральном износе рассматриваемого здания более 45%; б — поправочный коэффициент на величину (жилую площадь) вданий для кривых 1, 2, 3 и 4; в — ожидаемый вид работ в зависимости от общего износа и состояния перекрытий

Для предварительных расчетов степень морального износа можно определить с помощью табл. 5.

Кроме общего износа здания большое влияние на стоимость реконструкции оказывает размер объекта, который определяется обычно величиной его жилой площади: чем меньше объект, тем дороже обходится ремонт каждого квадратного метра.

На рис. 11 эта зависимость изображена в виде кривой поправочных коэффициентов. По форме кривой видно, что разница в стоимости этой единицы выравнивается для зданий, площадь которых достигает 3000 м2 и более. Средняя величина объекта в московской практике реконструкции, как видно на кривой, равнялась 1280 м2.

Основной конструкцией здания традиционной постройки, которая определяет характер необходимых ремонтно-строительных работ и стоимость их, являются перекрытия и степень их замены. Эти степени реконструкции можно подразделить на следующие: А — усиление или ремонт отдельных мест перекрытий; Б — частичная смена перекрытий, т. е. смена отдельных мест или некоторых перекрытий полностью; В — полная смена всех перекрытий.

В ходе каждого из этих видов ремонта обычно улучшают или заменяют отдельные несущие конструкции здания. При этом цифрами обозначают подгруппы: 3 — устройство новых лестниц, стен и опор; 2 — сооружение новых опор. Цифра 2 означает, что несущие конструкции оставляют без изменения. На рис. 11 помещена таблица взаимосвязи общего износа здания и состояния его перекрытий, определяющих характер ремонтно-строительных работ.

Для предварительного определения расходов на реконструкцию или стоимости работ, необходимых при данном состоянии здания, кроме рассмотренного графика применяют ряд других способов. Наиболее полно разработанным и известным является метод канд. техн. наук В. И. Бабакина. Для определения стоимости и характера работ в качестве исходных данных он принимает общий физический износ, моральный износ и размер здания.

В табл. 6 эти материалы приводятся с обозначением видов работ, поясненных выше, и с поправками на цены 1969 г.

Определенная зависимость, как говорилось выше, имеется между степенью износа здания, восстановительной стоимостью и расходами на ремонтно-строительные работы. Точно стоимость реконструкции можно определить только после составления сметы по разработанному проекту.