Система планово-предупредительного ремонта

Для поддержания зданий в порядке и на уровне повышающихся требований к комфорту в них, как уже было упомянуто, установлена система осмотров и ремонтов. Осмотры и текущие ремонты являются основным содержанием процесса эксплуатации и выполняются за счет эксплуатационных затрат. Капитальные ремонты выполняют за счет амортизационных отчислений — специальных средств, выделяемых государством для этой цели, в пределах норм, приведенных в табл. 4. Как видно из этой таблицы, периодичность капитальных ремонтов для основных групп жилых зданий установлена в 6 лет. Однако в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта» каждый пятый ремонт — через 30 лет — является комплексным (КК) в отличие от остальных, называемых выборочными (ВК).

Для зданий традиционной постройки необходимы комплексные ремонты — в них за длительное время существования накапливаются недостатки в физическом состоянии различных конструктивных элементов, а также вследствие изменившихся требований к комфорту. Поэтому такие здания требуется периодически реконструировать, в основном во время проведения комплексных капитальных ремонтов.

Соотношение стоимости выборочных и комплексных ремонтов можно определить ориентировочно. Например, для II группы капитальности здания по московской практике один комплексный ремонт по стоимости соответствует четырем выборочным. Тогда соотношение будет следующим: амортизационные отчисления за 30 лет 1,1X30 = 33% стоимости здания. Так как четыре ВК будут равны по стоимости одному КК, то для ВК это составит 4%, а для КК — 16%- В денежном выражении, по данным различных исследований и подсчетов, для ВК это составляет примерно 9—11 руб. на 1 м2 жилой площади, а для КК — 35—45 руб. За весь расчетный период эксплуатации жилого дома на его поддержание и улучшение путем проведения капитальных ремонтов затрачивается примерно четыре его первоначальные стоимости.

Для полносборных индустриальных зданий периодичность планово-предупредительного ремонта установлена в современный, еще начальный, период их эксплуатации равной 9 годам. Указанная периодичность замены отдельных конструктивных элементов и капитальных ремонтов зданий дает возможность планировать сроки замены различных конструкций и материалов в соответствии с установленной системой.

На основании указанных выше размеров амортизационных отчислений и периодичности капитального ремонта планируют средства, отпускаемые на реконструктивные мероприятия в жилом фонде. Для этого составляют перспективные планы на пятилетия с разбивкой расходов и объемов работ по годам в пределах каких-то границ: административного района, микрорайона, группы кварталов, сферы деятельности эксплуатационной организации. При разработке плана исходят также из восстановительной стоимости жилого фонда и групп капитальности строений.

Пример. Жилая площадь зданий —33 205 м2, группа капитальности всех их — II, восстановительная стоимость— 7,688 млн. руб. Наметить годовой план ремонта.

Амортизационные отчисления в расчете на год составят 7,688X0,011 = = 84,5 тыс. руб. За эти средства в течение года реконструктивные мероприятия или капитальные ремонты различных видов должны быть при периодичности, равной 6 годам, выполнены на и части жилого фонда, т. е. на 5534 м2. Цифры годовых амортизационных отчислений и годовой размер подлежащей ремонту жилой площади служат основой планирования.

В конкретных случаях к зданиям и застройке отдельных мест города требуется дифференцированный подход вследствие самого различного характера работ. Поэтому для уточнения предстоящих задач целесообразно дополнительно разрабатывать проекты переустройства жилого фонда в тех или иных границах.