Оценка стоимости и качества зданий и их элементов

Стоимость и удельный вес элементов здания с учетом их качества определяют с помощью «Сборников укрупненных показателей стоимости зданий для переоценки основных фондов». Стоимость жилых и коммунальных зданий характеризует сборник № 28. Для каждого вида зданий в сборниках имеются таблицы, составленные с учетом разной этажности и конструктивных решений. Так, в сборнике № 28 для жилых домов помещено 42 таблицы. Каждая из них сопровождается текстом, поясняющим характеристику здания по материалам и конструкциям, а также поправками на наличие или отсутствие видов инженерного оборудования или благоустройства из числа указанных в характеристике. В каждой таблице рассмотрено несколько вариантов распределения удельных весов элементов здания.

Для общего представления об удельных весах конструктивных элементов на рис. 7 сопоставлены данные о типичных домах традиционной постройки и современных индустриальных. На рисунке выделены сменяемые и несменяемые конструкции. В домах традиционной постройки доля несменяемых конструкций достигает примерно 42% (сюда относят фундаменты, стены, лестницы). Остальные элементы можно заменять по мере их износа в процессе эксплуатации. В индустриально построенных зданиях несменяемые конструкции составляют 53%, так как к ним добавляют несменяемые перекрытия и крышу (покрытие), сооружаемые из тех же материалов, что и стены, фундаменты, лестницы.

В приложении 2 помещены данные из наиболее характерных таблиц для жилых домов от 3 до 12 этажей различных конструктивных решений. С помощью этого приложения определяют восстановительную стоимость жилых зданий сложившейся застройки.

При этом сначала по сочетанию видов конструкций здания, для которого определяют восстановительную стоимость, подбирают подходящую строку таблицы приложения 2, соответствующую таблице сборника № 28. Потом устанавливают или назначают вид внутренней и наружной отделки здания, учитывают виды инженерного оборудования, высоту этажей и площади квартир. По всем этим данным вводят соответствующие поправки при вычислениях.
 
Рис. 7. Удельный вес конструктивных элементов зданий. Штриховкой выделены несменяемые конструкции
К простой внутренней отделке отнесена штукатурка стен и потолков, клеевая покраска или оклейка обычными обоями, окрашенные масляной краской панели в кухнях и санитарных узлах, дощатые полы в комнатах, коридорах и кухнях, цементные или асфальтовые полы в санитарных помещениях и на лестничных площадках.

Отделкой повышенного качества считается штукатурка и окраска повышенного качества, панели из керамической плитки, паркетные полы в помещениях обычного режима, полы из керамической плитки в санитарных узлах и на лестницах.
Внешняя отделка в таблицах предусмотрена только в виде штукатурки цоколей, откосов в проемах и карнизов, а для домов выше пяти этажей в виде кладки из лицевого кирпича. Поэтому стоимость зданий с полной штукатуркой нужно принимать с повышающими коэффициентами, приведенными в табл. 2.

При наличии высококачественной каменной штукатурки кроме этих коэффициентов — вводят еще коэффициент 1,5, а при отделке мраморной крошкой — 2. Если в здании имеются подвалы и встроенные помещения, не предусмотренные в таблице, нужно применять коэффициент 1,05 при простой отделке и 1,1 — при повышенной.

Виды инженерного оборудования учитывают по оценочной таблице (строке приложения 2), а высоты помещений и площади квартир — по приводимым ниже поправочным коэффициентам:
 
По приведенной системе учета морального износа здания стоимость его можно скорректировать примерно до 35%. В других материалах по реконструкции зданий учитывают также наличие темных кухонь, беспорядочное расположение помещений, наличие деревянных перекрытий (см. ниже).

В общей части сборников для оценки отдельных видов зданий изложены условия их применения. Там приведены данные о разделении территории СССР на территориальные пояса с различными расценками на материалы и работы, а также на климатические районы (Москва относится к I территориальному поясу и II климатическому району). В приложении 2 цифры приведены для этих условий.

Особо следует обратить внимание на п. 12 общей части: «При переоценке зданий устаревших конструкций их восстановительная стоимость определяется по укрупненным показателям стоимости 1 м3 строительного объема аналогичного типа современных зданий без каких-либо поправок на имеющиеся отклонения в конструкциях оцениваемого здания».
Стоимость зданий с перекрытиями из кирпичных или бетонных сводов в настоящее время определяют по оценочным таблицам для аналогичных зданий с железобетонными перекрытиями, что недостаточно точно. Из-за большой капитальности сводов это ведет к занижению стоимости старых капитальных зданий.

В недостаточной степени учитывается имеющееся в лучших старинных зданиях высокое качество строительных и в особенности отделочных работ. Например, наружная штукатурка многих зданий, построенных до революции, до сих пор хорошо сохранилась. И хотя действующими нормами расчетный срок службы наружной штукатурки установлен ограниченный (30 лет, а особо качественной 50), при оценке ее, как и других элементов старинных зданий, следует исходить из действительного технического состояния конструкций, учитывая их долговечность.

Пример. Определить восстановительную стоимость и износ дома. Условия: город Москва, дом 3-этажный без подвала, объем его 4800 м3; фундаменты бутовые, стены кирпичные, остальные конструкции традиционные. Высота помещений — 3,2 м. Средняя жилая площадь квартир — 45 м2. Дом оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электрическим освещением, ваннами с газовыми колонками, радиотрансляцией, телефоном, телевизионными антеннами. Отделка простая. Дом оштукатурен снаружи обычной штукатуркой средней сложности.

Износ каждого конструктивного элемента здания с помощью таблиц методики устанавливают с точностью до 5% в пределах градации износа в таблицах (0—10, 21—30, 41—50 и т. д.), как и принято в приведенном примере расчета, что означает низшее, среднее и высшее значения.

Степень округления для всего здания в целом установлена в 1%. С учетом этого в данном случае износ здания будет равен 30%.