Прочность, долговечность и износ зданий

Все окружающие нас здания имеют разные характеристики как по прочности, так и по долговечности. Чем капитальнее, прочнее весь дом и его отдельные элементы, чем лучше он по уровню удобств и внешнему виду, тем большего внимания и заботы заслуживает. Большинство домов традиционной постройки является добротными — первоначально прочными и долговечными. Поэтому и с экономической точки зрения их целесообразно сохранять и реконструировать, приближая во всех отношениях к изменяющимся требованиям.

Практически сроки службы конструктивных элементов зданий весьма условны — они различны даже в однотипных зданиях. Для современных зданий индустриальной постройки эти сроки пока предположительны, так как еще нет зданий, приблизившихся к расчетному времени службы. Например, многоэтажные дома из крупных панелей предполагается эксплуатировать 120—150 лет. Этот период можно считать гарантийным сроком их службы. Но так как железобетонные изделия со временем приобретают большую прочность, действительные сроки эксплуатации могут оказаться больше расчетных. Износ зданий подразделяют на физический и моральный. Физический износ заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов — в потере прочности конструкций и их изолирующей способности, а также в ухудшении внешнего вида. В каменном доме, например, могут образоваться трещины в стенах, из-за чего увеличится проникание холода и шума, а также ухудшится внешний вид дома. Перекос или просадка перекрытий влечет за собой потерю прочности и надежности, неудобства, не говоря уже об ухудшении вида здания.

Физический износ измеряют в процентах от стоимости здания путем установления технического состояния отдельных конструкций и вычисления общей величины износа.

Моральный износ при оценке зданий определяют путем учета в них основных видов благоустройства (инженерного оборудования), а также высоты помещений, которая влияет на величину объема здания, приходящегося на единицу площади, кроме того, учитывают размеры квартир, что указывает на степень соответствия жилищ современным требованиям.

Различают стоимость восстановительную, иначе строительную, и действительную, или балансовую. Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания без учета его износа, определенную, однако, в ценах времени обследования. Действительной стоимостью здания является восстановительная за вычетом процента износа элементов здания.
Техническое состояние зданий определяют путем периодических обследований с целью выявления степени, или процента, износа элементов зданий. Занимается этим служба технической инвентаризации строений.

Результатом работы органов инвентаризации являются итоговые документы — технические паспорта строений и домовладений. В первой части технического паспорта указывают все параметры здания: его объем, общую площадь, жилую или рабочую площадь, количество квартир, комнат, лестничных клеток, наличие встроенных помещений и их характеристики. В паспорте описывают также материалы и конструкции здания. Для характеристики территорий застройки замеряют площади покрытий и указывают виды их обработки.

Во второй части паспорта каждому из конструктивных элементов на определенную дату дают характеристику технического состояния, т. е. указывают степень износа, выраженную в процентах от восстановительной стоимости.

Техническое состояние элементов здания устанавливают с помощью таблицы «Методики определения физического износа гражданских зданий» Министерства коммунального хозяйства РСФСР (27 октября 1970 г.), составленной на основе укрупненной шкалы износа (табл. 1). На основе этой шкалы, по конкретным признакам состояния различных элементов здания, как принято в таблицах «Методики», составлена приведенная в приложении 1 краткая таблица для ориентировочной оценки физического износа здания.

Общий износ здания соответствует в основном состоянию его несменяемых, несущих конструкций. Оценку износа внутренних элементов выявляют, в первую очередь, состоянием полов, потолков, окон,, дверей и лестниц, так как эти доступные для осмотра конструкции отражают степень износа перекрытий, перегородок и всего остального.

Для правильного определения состояния конструкций необходимо начинать с выявления признаков, характеризующих наиболее высокую степень износа.

Моральный износ с достаточной точностью можно измерить в процентах от стоимости здания.