Задачи технического обслуживания и ремонта

После того, как здания построены, приняты в эксплуатацию и начато использование их по назначению, за их исправное техническое состояние несет ответственность эксплуатационная служба. Несмотря на то, что в разных городах, министерствах и ведомствах она построена по-разному, задачи у нее единые.

Выше показано, что здания и сооружения являются сложными и дорогостоящими объектами, выполняющими важные функции в жизни каждого человека и общества в целом. Они возводятся в различных климатических и гидрогеологических условиях в массовом порядке из самых различных материалов и специалистами разной квалификации.

Для использования зданий по назначению в них должны поддерживаться требуемые температурно-влажностные условия и определенный комфорт, которые обеспечиваются не только исправными строительными конструкциями, но и действующими системами тепловодоснабжения и канализации. На создание таких условий в зданиях и поддержание строительных конструкций и инженерного оборудования в исправном состоянии и направлена деятельность эксплуатационной службы.

Техническое обслуживание и ремонт зданий (см. табл. В.1) включают три главных звена:
постоянный уход за конструкциями и оборудованием;

периодические осмотры и оценку технического состояния, т. е. диагностику технического состояния конструкций и здания в целом;

профилактический и восстановительный ремонты.

В ходе эксплуатации осуществляются сопутствующие процессы: подготовка кадров, ведение эксплуатационно-технической документации (журнала технического состояния и др.), от которых зависит уровень самой эксплуатации (сюда же входит материально-техническое обеспечение эксплуатации, обобщение ее опыта, рационализаторская и изобретательская работа и др.).

В связи с большим строительным фондом, непрерывным пополнением его новыми зданиями и сооружениями задачи эффективной его технической эксплуатации приобрели весьма важное народнохозяйственное значение. Если к тому же учесть, что строительный фонд пополняется более сложными по строительным конструкциям и инженерному оборудованию зданиями, новыми их типами, большими по этажности и протяженности, с подвалами и находящимися рядом заглубленными сооружениями вспомогательного назначения, что все они составляют громадную материальную ценность — почти третью часть основных фондов, то становится понятной актуальность задач эксплуатации, в частности профессиональной подготовленности лиц, занятых эксплуатацией зданий и сооружений. Успех их эксплуатации зависит от трех главных условий:

умения ИТР эксплуатационной службы диагностировать техническое состояние отдельных конструктивных элементов и здания (сооружения) в целом;

имеющихся материальных средств для осуществления эксплуатации— строительных материалов, машин, механизмов;
наличия подготовленных специалистов, осуществляющих постоянный уход за конструкциями и ремонт инженерного оборудования, способных своевременно предупреждать возможные повреждения, оперативно устранять их, содержать сооружения в исправном состоянии.

Центральный комитет КПСС и Совет Министров СССР в своих постановлениях [1 и 2] ставят задачу дальнейшего улучшения эксплуатации и сохранности жилищного фонда, проведения действенных мер по его модернизации, повышению качества капитального ремонта.

Наиболее трудны в эксплуатации зданий оценка технического состояния конструкций, определение периодичности и границ ремонтных работ: частый ремонт дорого обходится государству, а редкий ремонт может привести к серьезным повреждениям, и тем самым к большим затратам.

На практике периодичность профилактического или текущего ремонта, восстановительного или капитального ремонта определяется усредненными цифрами, приведенными в Положениях [4 и 5], которые, однако, не учитывают техническое состояние конкретного здания: его расположение, качество строительных материалов, конструкций, строительных работ, срок службы, эффективность эксплуатации и многое другое, что в действительности отличает одно здание от другого. Этот пробел может восполняться тщательной диагностикой технического состояния зданий на базе научно обоснованной организации эксплуатации.