Проектная документация для реконструкции зданий

PDF Печать E-mail

Проектная документация для реконструкции здания состоит из исходных материалов, включающих в себя все данные о доме, необходимые для разработки проекта, и материалов проекта реконструкции. В исходную документацию входят техническое заключение и строительный паспорт. Техническое заключение комплектуют из трех частей: архитектурной, конструктивной и экономической.

В архитектурную часть включают ситуационный план, определяющий расположение здания в застройке, выполняемый обычно в масштабе 1 : 2000; план участка, на котором расположено здание, с нанесением имеющихся элементов внешнего благоустройства (обычно в масштабе 1 : 500); планы всех этажей здания — инвентаризационные в масштабе 1 :200, или обмерные, как правило в более крупном масштабе; габаритные разрезы, определяющие взаимное расположение и размеры помещений и конструктивных элементов здания по высоте.

Внешний вид здания обычно отражают в комплекте фотографий всего здания и в особенности крупномасштабными снимками характерных фрагментов и деталей. В архитектурную часть включают также архитектурно-планировочное задание и задание на проектирование. Первый из этих документов, получаемый от органов строительства и архитектуры, формулирует градостроительные требования к предстоящей реконструкции. В нем определяют, остается ли дом без изменений, подлежит ли переделке его внешний вид, нужно ли надстраивать дом, следует ли делать к нему пристройку или включить его в комплекс новой застройки. В архитектурно-планировочном задании (или отдельном документе) определяют виды и площади нежилых помещений, которые намечено разместить в здании после его реконструкции.

Конструктивная часть технического заключения является обычно наибольшей по объему. В ней помещают подробные сведения о видах и состоянии всех конструктивных элементов здания, дают планы перекрытий и описывают их по отдельным участкам и этажам (см. рис. 95).

К конструктивным схемам прилагают разрезы или сечения, необходимые для полного представления о конструкциях. Сведения о составе конструкций, и в первую очередь перекрытий, получают в результате проведения изыскательских работ, вскрытий и проверочных расчетов, лабораторных и натурных испытаний. В этой части заключения излагают выводы и предложения о необходимости замены или ремонта перекрытий и других видов конструктивных элементов здания.

Экономическая часть заключения включает в себя расчет экономической целесообразности реконструции — предварительные расчеты расходов на ремонтно-строительные работы, размеры предполагаемой убыли жилой площади, стоимость ее компенсации, размеры ущерба от сноса или частичной разборки.

Кроме технического заключения перед началом проектных работ комплектуют строительный паспорт. Он служит исходным материалом для проектирования внешних инженерных сетей, изменить или улучшить которые нужно при реконструкции здания, а также содержит данные для проектирования инженерного оборудования дома.

В строительный паспорт входят планы участка здания с нанесенными подземными сетями, питающими этот объект. Планы выполняют в масштабе 1 :500 и сопровождают заданиями — условиями присоединения ко всем городским сетям. Эти условия выдают различные организации, в чьем ведении находятся те или иные сети.

Стадии разработки проектов реконструкции зданий регламентированы инструкциями органов коммунального хозяйства союзных республик. Проекты разрабатывают, как правило, в одну стадию — в составе техно-рабочего проекта со сметой. Однако при стоимости ремонтно-строительных работ более 50 тыс. руб. допускается двухстадийное проектирование (до техно-рабочего проекта) с предварительной разработкой эскиза. При стоимости же работ до 10 тыс. руб. в Москве и Ленинграде и до 2 тыс. руб. в других городах документация должна состоять только из описи работ и сметы. Названных документов достаточно лишь в тех случаях, когда на указанную сумму не выполняются такие изменения в здании, которые требуют предварительных решений в виде проектных материалов, т. е. чертежей или расчетов.

Проект реконструкции состоит из следующих разделов и материалов:
1)    обмерные чертежи, выполняемые в процессе разработки проекта в тех случаях, когда они не были сделаны в составе изыскательских работ и при составлении технического заключения;
2)    архитектурный раздел — планы, разрезы и фасады как всего здания, так и отдельных его фрагментов, если они требуются по особенностям здания;
3)    конструктивный раздел — планы перекрытий и чертежи узлов и деталей конструкций;
4)    раздел инженерного оборудования, состоит из следующих материалов по отдельным его видам: проектов водопровода, канализации, отопления, вентиляции, газооборудования, электрооборудования, слаботочного оборудования (связи), подъемно-транспортного оборудования (лифтов);
5)    дополнительный раздел — проект организации ремонтно- строительных работ, который положено разрабатывать при стоимости работ по объекту более 50 тыс. руб. Материалы по внешнему благоустройству могут быть частью архитектурного раздела или же выделены в особую часть проектных материалов;
6)    смета стоимости работ по объекту, состоящая из отдельных смет по каждому виду работ и обобщающей их сводной сметы. Смета по объекту является важнейшей частью проектно-сметной документации.

Ко всем разделам прилагают пояснительные записки и расчетные материалы.

В любых проектах реконструкции подсчеты и показатели всегда выполняют попарно: для существующего положения и по проекту. Кроме того, если предусматривается надстройка здания или пристройка к нему, входящие в состав работ по реконструкции, то все показатели дают отдельно для этих составных частей объекта. Объясняется это упомянутыми выше особенностями финансирования работ по ремонту и новому строительству, к которому относятся пристройки и надстройки.
Перечень технико-экономических показателей реконструируемых зданий приведен ниже.
1.    Объем здания (строительный), м3...
2.    Количество этажей (включая подвальный или цокольный)...
3.    Общая площадь, м2...
4.    Жилая (рабочая для нежилых зданий) площадь, м2...
5.    Количество и виды квартир: 1-комнатных..., 2-, 3-, 4-, 5-, 6- и более...

Всего квартир     
6 Количество жилых комнат ...
7.    Средняя комнатность ...
8.    Средняя общая площадь квартиры, м2...
9.    Средняя жилая площадь квартиры, м2...
10.    Средняя площадь жилой комнаты, м2...
11.    Коэффициент /С,...
12.    Коэффициент К2-.
13.    Общая площадь нежилой части здания, м2...
14.    Рабочая площадь помещений нежилой части здания, м2...
15.    Характеристика встроенных объектов: их виды, мощность, вместимость, емкость...
16.    Общая стоимость работ, тыс. руб... В том числе: жилой части здания... нежилой части здания- благоустройства территории...
наружных коммуникаций и инженерных сооружений...
17.    Стоимость 1 м2 площади, руб: жилой... общей...
в том числе нежилых помещений...
18.    /Срен — отношение проектируемой жилой площади к имеющейся.

Строительный объем здания определяют по его внешнему контуру на уровне первого этажа, а высоту замеряют от уровня пола эксплуатируемого подвала или цокольного этажа до верха перекрытия неотапливаемого чердака или верха совмещенного покрытия. При подсчете целесообразно определять отдельно: объем надземной части от уровня пола 1-го этажа, а подземной — ниже отметки пола 1-го этажа. При отсутствии подвала или цокольного этажа высоту принимают от средней отметки уровня земли.

В тех случаях, когда в результате реконструкции в здании размещают объекты общественного назначения, то в графах для проектного решения заполняют только показатели 1—4, 11, 12 и 15, а также и показатели стоимости. Вместо жилой площади в показателях 4 и 11 указывают рабочую площадь.

Когда предстоит изменить назначение здания, о существующем положении указывают или вычисляют все показатели, характеризующие его.