Проект переустройства жилого фонда

Целью разработки проекта переустройства жилого фонда является решение следующих вопросов: установление видов ремонтно-строи- тельных работ; предварительное определение стоимости их; установление видов внутреннего переустройства; обоснование сноса по техническому состоянию; разработка очередности или последовательности выполнения работ. Кроме того, в проект переустройства могут быть включены материалы о надстройках и новом строительстве, о сохранении и преобразовании внешнего облика отдельных зданий и застройки в целом.

Проект переустройства жилого фонда складывается из проектных решений для каждого отдельного здания с учетом его внутренних свойств и места в застройке. Разработка проекта переустройства заключается в определении вида планировочного решения, вида конструктивного решения или характера ремонтно-строительных работ и их стоимости. При этом учитывают условия расположения здания в застройке и его место в развитии города. Кроме того, устанавливают последовательность выполнения проекта по очередям.

Для удобства подготовки проектных решений и разработки очередности реконструкции зданий сведения о каждом строении, имеющиеся в инвентаризационных и других источниках, удобно вносить в карточки небольшого фюрмата. Такие карточки позволяют в процессе работы над проектом легко перегруппировывать и суммировать нужные сведения, вносить в ведомость (табл. 10) уже отработанные данные.

Качество планировки жилого дома приближенно можно оценить по средней его комнатности, т. е. делением числа комнат в доме на число квартир в нем. Эти показатели обозначают буквами М, С, Б и Н:

М — от 1,0 до 1,5 — малая комнатность, допустимая; может потребоваться частичное укрупнение квартир;
С — от 1,5 до 2,5 — средняя, или оптимальная, комнатность; возможны отдельные улучшения планировки;
Б — от 2,5 до 5,0 — большая комнатность, неудобная; целесообразно некоторое разукрупнение квартир;
Н — больше 5—недопустимая комнатность при квартирной планировке; необходимо полное переустройство.
Комнатность 1,5—2,5 характерна для практики современного строительства с преобладанием квартир в 2, 3 и 1 комнату. Комнатность 4—6 часто встречается в домах постройки последних десятилетий XIX в. и первых XX в.

На определение вида и характера реконструкции здания большое влияние оказывает его положение в застройке. Оно складывается из степени соблюдения требований по ориентации здания,его инсоляции, по расстояниям до соседних зданий и по шумовому режиму.

В каждой из этих ситуаций можно выявить несколько степеней (баллов) трудности переустройства. Для ориентации и инсоляции зданий эти степени такие: 1 —ориентация вдоль меридиана, с отклонением до азимута 30°; 2 — расположение здания в пределах азимутов 30—60 и 120—180°; 3 — широтное расположение в пределах азимутов 60—120°.

Для оценки расстояний до соседних зданий применяют степени: I — расстояния больше нормативных, нормативные и меньше до 10%; 2 — от меньших на 10% до меньших на 50%; 3 — меньше на 50% и более.

Для оценки шумового режима: 1 — расположение здания в глубине застройки или вдоль второстепенной тихой улицы; 2 — здание располагается параллельно шумной улице, с отклонением от ее оси до 30°; 3 — здание расположено торцом к шумной улице или с отклонением до 30°.

Общую степень комфортности расположения определяют как сумму оценок по каждой из ситуаций, т. е. от 1 +1 +1 до 3 + 3 + 3, а всего 9 оценок, из которых 3 и 4 соответствуют хорошим условиям, 5 и 6 — удовлетворительным, а 7, 8 и 9 — неудовлетворительным. Чем больше сумма оценок, тем сложнее условия реконструкции здания. Так, при хороших условиях возможны все виды планировки, при удовлетворительных, как правило, Ш и С, а при неудовлетворительных придется применять только наименее экономичную планировку С.

Примеры оценки положения зданий в застройке можно видеть на рис. 14 и в табл. 10. Здесь рабочий номер 1 характеризуется так: ориентация — 2, расстояния до соседних зданий — 3, шумовой режим — 2, т. е. общая оценка — 7; номер 8 будет иметь оценки 1,1 и 1; номер 15 соответственно 2, 2 и 1 или общую оценку 5.

Таким образом, проектное решение для каждого здания составляют из трех частей: оценки сложности предстоящего планировочного решения (М, С, Б и Н), характеристики вида ремонтно-строи- тельных работ (А, Б и В, с уточнениями 1, 2 и 3) и оценки расположения (цифры от 3 до 9).

На выбор решения о реконструкции здания влияет также его место в развитии города, что определяется градостроительными предположениями. В процессе существования и реконструкции сложившихся районов города происходят постоянные переоценки и пересмотры норм и взглядов. Сюда относятся требования по ориентации домов, по разрывам между ними, по плотности жилого фонда. Часто меняются и композиционно-планировочные приемы организации застройки. Перечисленные изменения происходят неоднократно в течение времени существования здания. Поэтому, градостроительные условия и практические требования можно расценивать только как предположения.

Ниже перечислены виды градостроительных предположений, являющихся основой поправок в проекте переустройства:
I    — сохранение здания без изменения его объема и композиции;
II    —сохранение здания с условием включения его во вновь формируемый комплекс застройки;
III    — сохранение здания в виде самостоятельного объекта или части вновь создаваемого комплекса, но с обязательным расширением или надстройкой;
IV    —то же, что и в первом виде, но возможен снос здания за пределами расчетного периода;
V    — намечается снос здания в течение расчетного периода.

Все градостроительные предположения обычно рассчитывают на период в 20—25 лет.

Градостроительные предположения разрабатывают в управлениях и отделах, ведающих строительством и архитектурой, а также в проектных организациях этого ведомства. Если градостроительные предположения предусматривают снос зданий по градостроительным причинам, следует осторожно относиться к реконструкции таких зданий, не планируя больших работ, надстроек и пристроек. Однако и с назначением на снос никогда не следует спешить. Например, по современным градостроительным предположениям, в застройке, показаной на рис. 14 и 15, рабочие номера 9 и 13 подлежат сносу, как выходящие за линию регулирования, а номер 1 по тем же причинам должен быть передвинут. Реальность этих требований будет проверена временем. В 30-х годах номер 6 намечали снести, а теперь его считают памятником архитектуры.

Последней операцией в разработке проекта переустройства жилого фонда является распределение работ по времени выполнения. Здесь возможны два разных метода. По первому методу все здания, охватываемые проектом, разделяют по их качеству, состоянию и градостроительным предположениям на две группы — подлежащие сохранению и намечаемые на снос. Очередность выполнения работ в каждой из этих групп устанавливают отдельно.

Для каждого сохраняемого здания при группировке учитывают две цифры — величину жилой площади и предполагаемую стоимость ремонтно-строительных работ, необходимых для приведения его в соответствие со всеми современными нормами. В зданиях, намечаемых к сносу, учитывают только жилую площадь. Затем группируют объекты по основным параметрам — отдельно для зданий, подлежащих реконструкции, и отдельно для домов, намечаемых к сносу. В обеих группах начинают от наихудших зданий по рассматриваемому параметру. При анализе рядов объектов по каждому из параметров — общему физическому износу, износу перекрытий (сменяемых конструкций), степени трудности перепланировки, а также по условиям расположения и градостроительным предположениям — устанавливают последовательность реконструкции или сноса. Так как обычно сравнивают небольшое число объектов (от нескольких единиц до нескольких десятков), вполне возможно сгруппировать их по очередности реконструкции путем внимательного сопоставления каждого параметра.
В очередях работ число реконструируемых зданий, их жилую площадь и стоимость работ определяют по возможности близкими между собой, но с увеличением объема каждой последующей очереди примерно на 10%- Очереди работ можно изобразить в виде цифровых таблиц и картограмм.

Второй метод проведения реконструкции во времени основан на территориальном принципе. Особенность его заключается в создании возможности для лучшей организации ремонтно-строительных работ и в обеспечении больших удобств для жизни людей и для эксплуатации зданий. При этом методе все работы разделяют на очереди, объекты которых располагают по соседству, образуя более или менее компактный участок, на котором можно создать объединенную строительную площадку. Это дает возможность лучше организовать работы, а стоимость их получается меньшей, так как не требуется учитывать размеры каждого строения (см. рис. 11,6).
 

Рис. 17. Групповой ремонт зданий в Ленинграде: а и 6 — существующее положение; в — проектное решение; Д — асфальтовое покрытие: Г —грунтовые площадки; 3 — озеленяемые участки

Практически работы по территориальному принципу организованы в Ленинграде, Вильнюсе, Гродно и некоторых других городах. В последние годы метод ремонта кварталами или групповой ремонт получает все большее развитие. Это в первую очередь возможно в тех городах, где застройка целых кварталов и даже районов имеет черты единообразия.

На рис. 17 показаны схемы исходного состояния и результата реконструкции группы очень плотно расположенных домов на Невском проспекте Ленинграда. Здесь впервые переустройство было выполнено в виде единого целого. Вся жилая площадь составляла 23 300 м2, причем все дома единообразны по своим архитектурно- конструктивным параметрам. Реконструкция была проведена с тщательным сохранением характерных черт и с созданием квартир, близких к современным требованиям. При этом жилая площадь была уменьшена до 17 015 м2, снесено жилой площади 2585 м2 (11%)- Комнатность была уменьшена с 4,5 до 2,4, средняя жилая площадь квартиры доведена до 43,8 м2 вместо 81 м2.