Определение экономической целесообразности реконструкции здания

Наиболее обоснованным методом оценки степени экономической целесообразности реконструкции здания является сравнение расходов и материального ущерба при реконструкции с расходами на замену старого здания новым с учетом времени последующей службы.

В целом для комплекса зданий, различных по времени и по условиям постройки, эксплуатации и градостроительным судьбам, это соотношение оправдывается. Однако при превышении отдельным рассматриваемым зданием возраста 70 лет при износе к этому времени порядка 40% остаточный срок службы для него, в первую очередь для его несущих конструкций, теряет решающее значение и не должен приниматься в расчет. Такое здание после реконструкции по своим прочностным и изолирующим свойствам и по комфортности жилищ, в особенности с учетом описанных выше запасов или резервов, обычно не уступает по времени службы новым современным зданиям массового строительства. Следовательно, для зданий, удовлетворяющих приведенному условию, затраты на их реконструкцию должны быть меньше или равны стоимости нового строительства. При этом надо иметь в виду, что новое здание наряду с рядом преимуществ окажется, как правило, с более тесными жилищами и с менее надежными конструкциями, в частности по их изолирующим свойствам.

Вторая часть сравнения целесообразности реконструкции заключается в сопоставлении ущерба от ликвидации материальных ценностей при реконструкции здания или его замене новым. Ущерб представляет собой стоимость уничтожаемых элементов здания по их действительной стоимости.

В случае реконструкции уничтожают конструктивные элементы, износившиеся к этому времени настолько, что их ремонт нецелесообразен. В случае замены ущерб считают равным действительной стоимости всего сносимого здания независимо от наличия в нем элементов, вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. В обоих случаях следует также учитывать стоимость и трудоемкость работ по разборке, которые в случае сноса значительно больше, чем при реконструкции.
Ясно, что при реконструкции здания ущерб всегда будет меньшим как по стоимости, так и по эксплуатационной ценности уничтожаемого имущества.

Стоимость реконструкции (см. рис. 11) 92 руб. за 1 м2 жилой площади, а общая стоимость 556X92X1,18 = 60 400 руб. Здесь 1,18 — коэффициент на размер строения. Убыль жилой площади будет равна 72 м2 (см. пример в § 11), а ее компенсация составит 15 120 руб. Тогда все расходы будут равны 75 520 руб.

При варианте сноса дома и замены новым зданием стоимость его была бы равна (556—72) Х210= 101 600 руб. Но надо еще учесть ущерб при реконструкции: 94 500X0,58 (1—0,44) =30 700 руб. Предел расходов здесь будет равен доле стоимости всех сменяемых конструкций с учетом их износа.

При замене ущерб будет равен всей действительной стоимости здания: 94 500Х(1—0,41) =55 800 руб. Таким образом, прямые затраты и потери при варианте реконструкции дома будут намного меньше стоимости нового. Поэтому реконструкция дома целесообразна, несмотря на неблагоприятные условия для нее: дом небольшой, техническое состояние его неудовлетворительное и убыль жилой площади большая.